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¿Cuales son los gastos e impuestos que se pagan por vender una vivienda?

En la venta de una vivienda, intervienen dos partes, por un lado, está el vendedor y por otra el comprador, y ambos asumen una serie de gastos e impuestos.

El comprador tiene que tener en cuenta que aparte del precio de la vivienda, va a tener un sobrecoste de un 10% del importe de la operación de compra.

Menos conocidos son los gastos que se le imputan a los vendedores, por esa falta de conocimientos, muchos se llevan sorpresas desagradables en la notaria.

Para evitar esto, hay que tener en cuenta los siguientes impuestos y gastos derivados de la venta de una vivienda

 

IRPF

 

Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el IRPF si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

 

Con la entrada en vigor de la nueva reforma fiscal, se eliminaron los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial por la que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

 

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

 

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.

 

Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión. Además, la reinversión o importe de la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen.

 

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas dependientes.

Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual.

 

Plusvalía municipal

 

Son muchos los vendedores que no saben de su existencia hasta que llegan al notario el día de la venta de su casa.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento donde está ubicada la vivienda.

Los ayuntamientos están exigiendo el pago de la plusvalía municipal, tanto si hay ganancias, como si hay pérdidas.

 

¿Cómo se calcula?

Teniendo en cuenta valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.

Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Es obligatorio tanto si se han obtenido beneficios como perdidas.

 

¿Cómo se puede evitar su pago?

Cuando la operación ha dado como resultado minusvalías.

Primero hay que pagar este impuesto y luego reclamar su devolución.

 

¿Cómo se calcula el valor de adquisición?

Sumando estos tres conceptos

1)   Importe real de la adquisición

2)   Coste de inversiones y mejoras

3)   Gastos y tributos accesorios

 

¿Cómo se calcula el valor de transmisión?

Restando estos dos conceptos

1)   Importe real de la enajenación

2)   Quitándole los gastos y tributos inherentes a la transmisión

 

 

Gastos de notario y registro

Si el vendedor sigue pagando la hipoteca el comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones. Cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda ( 0,5% si es en los primeros 5 años y el 0.25% si es a partir de los 5 primeros años del capital de la hipoteca).

 

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste ronda los 300€ a 1.000€.

 

La vivienda debe estar libre de cargas (la comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero).

 

Si está pensando en vender su vivienda, como puede ver existen muchos trámites que hay que realizar, desde UNICA INMOBILIARIA, nos encargamos de asesorarle paso a paso, para evitar sorpresas de última hora. 

 

 

Fuente: El Economista


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